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3047798688@qq.com記者丨寧曉敏 見習(xí)生丨陳力
出品丨鰲頭財(cái)經(jīng)（theSankei）
知名房產(chǎn)中介貝殼（02423.HK）宣告進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)，是另辟蹊徑抄底？
恒大還深陷在債務(wù)困境中，泰禾、陽(yáng)光城等多家千億房企退市，多家處于退市邊緣，有著“恒二”之稱的碧桂園也出現(xiàn)了階段性流動(dòng)性危機(jī)。
貝殼此時(shí)殺進(jìn)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，是抄底搶錢還是一場(chǎng)大冒險(xiǎn)？
針對(duì)中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，有人士私下稱，房地產(chǎn)的問題，并不在于供給側(cè)。
香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為，貝殼進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)是產(chǎn)業(yè)鏈的自然延伸，預(yù)計(jì)是基于自身作為房產(chǎn)中介掌握更多潛在客戶資源，更深刻了解房地產(chǎn)消費(fèi)需求作出的決定，開發(fā)一些有需求的產(chǎn)品，給自身尋找一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)謀求增長(zhǎng)點(diǎn)
貝殼官宣的這個(gè)戰(zhàn)略性決定，確實(shí)耐人尋味。
近期，貝殼宣布，將企業(yè)戰(zhàn)略升級(jí)為“一體三翼”，將組建經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，以及財(cái)經(jīng)、產(chǎn)研、戰(zhàn)略、品質(zhì)、人力、用戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務(wù)線，并做出相應(yīng)的組織配套調(diào)整。貝好家事業(yè)線，設(shè)立宗旨是以客戶思維，共筑好產(chǎn)品、好服務(wù)，推動(dòng)房屋供給側(cè)升級(jí)。
此前，市場(chǎng)就有貝殼進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的傳聞，如今，貝好家事業(yè)線作為新戰(zhàn)略的正式亮相，被外界視作貝殼正式進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的標(biāo)志。
貝殼董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官彭永東在其發(fā)表的公開信中表示，新房產(chǎn)品在呼喚供給側(cè)升級(jí)，使得通過創(chuàng)新方式改造供應(yīng)鏈條成為可能。
從這些信息判斷，貝殼推出的貝好家，是打算通過參與房地產(chǎn)開發(fā)，參與改造供應(yīng)鏈，以此介入新房產(chǎn)品打造。
在一大型房地產(chǎn)人士看來，貝殼在房產(chǎn)中介領(lǐng)域具有較高地位，依托自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。一方面，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，可以獲得比單純的中介代理業(yè)務(wù)更高的利潤(rùn)；另一方面，目前，無論是新房還是二手房，市場(chǎng)需求仍然較為低迷，貝殼此舉，也是為了尋求產(chǎn)業(yè)突圍。
沈萌認(rèn)為，貝殼開發(fā)地產(chǎn)，也是在尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。其開發(fā)方式，不排除從單個(gè)項(xiàng)目開始，與房企合作。
貝殼確實(shí)存在經(jīng)營(yíng)壓力。
年報(bào)顯示，截至2022年底，貝殼擁有約39.4萬名經(jīng)紀(jì)人，較2021年的45.45萬人6.04萬人，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量從2021年末的40.68萬人減少至34.97萬人。期末，貝殼擁有約4.05萬家門店，較上年末減少20.6%，一年關(guān)掉了超萬家門店。同期活躍門店數(shù)量為3.74萬家，較上年4.53萬家減少7900家。
2022年，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入606.69億元，同比下降24.87%，較上年減少200.83億元，這也是其2017年以來營(yíng)業(yè)收入首次下降。歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)（以下簡(jiǎn)稱“凈利潤(rùn)”），2022年虧損13.86億元，與上年虧損5.24億元相比，增虧8.62億元，增虧幅度達(dá)164.45%。剔除非經(jīng)常性損益，則虧損20.55億元。
今年一季度，樓市出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，貝殼業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。其實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別為202.78億元、27.47億元，同比增長(zhǎng)61.60%、544.49%。
但是，二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度回落，貝殼的經(jīng)營(yíng)壓力不可避免。
貝殼開發(fā)地產(chǎn)是門好生意？
歷經(jīng)幾年的深度調(diào)整，房企面臨前所未有的挑戰(zhàn)。
閩系千億房企泰禾、陽(yáng)光城未能逃脫退市命運(yùn)，曾經(jīng)的四川第一大房企藍(lán)光發(fā)展也宣告退出A股市場(chǎng)。此外，嘉凱城、宋都股份等多家房企被強(qiáng)迫退市。恒大的重組仍在進(jìn)行中，中國(guó)最大的民營(yíng)房企碧桂園又傳出階段性危機(jī)。
在眾多知名房企深陷困境之時(shí)，“門外漢”貝殼卻逆勢(shì)進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)，這不得不讓人懷疑，貝殼開發(fā)地產(chǎn)，這究竟是否為一門好生意？
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年7月，百城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)連續(xù)5月下滑，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量達(dá)近三年次高峰。新房方面，一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升，二線、三四線房?jī)r(jià)連續(xù)多月下滑。全國(guó)大中城市租金均價(jià)仍不及預(yù)期，環(huán)比持平，同比跌幅擴(kuò)大。
結(jié)合7月全國(guó)大中城市百城房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)信心仍較薄弱，多數(shù)城市仍然面臨著不可抵擋的降溫態(tài)勢(shì)。
7月28日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人提出，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。7月29日至31日，北上廣深四大一線城市接連發(fā)聲響應(yīng)。
那么，此時(shí)，貝殼入市地產(chǎn)開發(fā)，是抄底還是冒險(xiǎn)？
在沈萌看來，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心恢復(fù)不及預(yù)期，但是，消費(fèi)需求仍然存在。過去的房地產(chǎn)，主要是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在問題，市場(chǎng)的消費(fèi)需求并未根本上改變。貝殼做房地產(chǎn)，應(yīng)該有別于傳統(tǒng)的開發(fā)商，會(huì)根據(jù)自己掌握的資源優(yōu)勢(shì)，拓展現(xiàn)有業(yè)務(wù)，比如開發(fā)一些更適合他們了解需求的產(chǎn)品。他認(rèn)為，貝殼并不是以投機(jī)心態(tài)進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，估計(jì)前期不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。那么，在這種嘗試性的心態(tài)之下操作，貝殼如果能夠摸索出一個(gè)新的模式，加上快速周轉(zhuǎn)，不以暴利為目的，那么無論如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是底部，其風(fēng)險(xiǎn)都比較可控。
2018年4月，曾經(jīng)鏈家的創(chuàng)始人左暉成立在線房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼找房，在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，已經(jīng)深耕了5年。
貝殼的財(cái)務(wù)狀況較好。截至今年一季度末，貝殼總資產(chǎn)1179.70億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物以及受限制現(xiàn)金余額為384.54億元，如果加上短期投資281.40億元，合計(jì)達(dá)665.94億元。公司對(duì)應(yīng)的短期借款為5.04億元。
8月9日，貝殼通過全資附屬公司上海惠貝居科技有限公司出資50億元購(gòu)買華夏理財(cái)產(chǎn)品。
不容忽視的是，雖然貝殼掌握有需求端資源，但其畢竟沒有操盤房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)及積累，能否取得預(yù)期成效，支撐貝殼未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有待長(zhǎng)期觀察。
